전세 월세 계약갱신청구권 행사 기간과 계약서 작성

전월세 재계약 앞두셨나요? 계약갱신청구권부터 제대로 알아보세요

요즘처럼 전세·월세가 계속 오를 때,
재계약을 앞두고 있는 임차인이라면 꼭 챙겨야 할 게 하나 있습니다. 바로 ‘계약갱신청구권’이에요.

하지만 단순히 “나 연장할게요~” 한다고 끝나는 게 아닙니다.
언제, 어떻게 행사하는지, 계약서엔 뭘 적어야 하는지, 월세 인상은 어디까지 가능한지, 중도에 나가면 어떻게 되는지, 심지어 묵시적으로 갱신된 경우까지… 꼭 알아야 할 포인트가 꽤 많습니다.

전월세 계약을 갱신할 때 임차인이 꼭 알아야 할 핵심 내용들을 정리해드릴게요.

1) 계약갱신청구권, 언제 어떻게 행사해야 할까?

계약갱신청구권은 딱 1번만 사용할 수 있는 임차인의 법적 권리입니다.
계약기간 2년이 끝나갈 때, 한 번에 한해 동일 조건으로 다시 2년 연장할 수 있어요.

하지만 타이밍이 매우 중요합니다.

• 행사 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지

• 행사 방법: 문자, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 “계약 갱신하겠다”는 의사 표현을 전달해야 함

📌 만약 이 기간을 놓치면 자동 갱신(=묵시적 갱신)되거나, 임대인이 재계약을 거부할 수도 있으니 꼭 달력에 체크해두세요!

2) 묵시적 갱신? 말 안 해도 자동 연장된다고? 

계약 만료가 다가왔는데,
임차인도 임대인도 별다른 얘기를 안 하면 어떻게 될까요?

이 경우 법적으로는 ‘묵시적 갱신’으로 간주됩니다.
즉, 계약은 기존 조건 그대로 다시 2년 연장됩니다.

하지만 주의할 점은, 묵시적 갱신된 경우엔 계약갱신청구권을 다시 쓸 수 없다는 것!
꼭 행사 기간 안에 명확하게 의사를 표시해두는 것이 더 안전합니다.

3) 계약서에 꼭 명시해야 할 내용은? 

갱신할 때도 반드시 서면 계약서를 새로 작성하는 걸 추천합니다.
묵시적 갱신으로 넘어가면 나중에 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있어요.

계약서에 포함해야 할 핵심 항목은 다음과 같습니다:

• 임대료 및 보증금 금액

• 계약 기간 (2년 연장인지 확인)

• 계약갱신청구권 행사 여부

• 임대료 인상률(5% 이내인지 확인)

• 기타 특약 사항(수리 책임, 관리비 분담 등)

👉 작성 후에는 반드시 임대인·임차인 양측이 서명 또는 날인해야 법적 효력이 있습니다.

4) 월세, 얼마나 올릴 수 있나?

계약갱신청구권을 행사하면 임대료(보증금·월세 포함)는 최대 5%까지만 인상 가능합니다.
예를 들어 월세가 100만 원이었다면, 최대 105만 원까지 올릴 수 있죠.

하지만!
임차인이 동의해서 그 이상으로 인상된 금액에 서명했다면, 그 금액이 유효합니다.
나중에 "5% 초과했으니 돌려달라"고 해도, 합의했으면 끝입니다.

그래서 계약서에 사인하기 전에,
“정당한 인상인지?”, “정말 동의한 건지?” 한 번 더 꼭 확인하세요.

5) 중도해지, 나가고 싶으면 어떻게? 

계약을 갱신했더라도, 중간에 이사를 가야 할 수도 있죠.
그런 경우 임차인이 일방적으로 나가버리면 계약 위반이 됩니다.

하지만 조건에 따라 중도 해지가 가능합니다.

• 임대인이 동의하면 해지 가능

• 임차인이 새 임차인을 구해오고, 임대인이 동의할 경우 중도해지 가능

• 특별한 사정(전근, 건강 등)이 있어도 원칙적으로는 협의가 필요

또한, 계약서에 중도해지 조건이나 위약금 조항이 있다면 반드시 확인하세요.
함부로 나갔다가는 보증금 일부를 떼일 수도 있습니다.

6) 핵심만 요약! 꼭 기억할 3가지

• 계약갱신청구권은 한 번만, 6~2개월 전에 행사해야 한다

• 묵시적 갱신은 자동 연장되지만, 권리는 소멸된다

• 임대료 인상은 5% 이내, 초과 시엔 ‘합의’가 기준이다