재건축 조합원 승계 조건 지위 양도 방법 (조합설립인가 전후 비교)

 

요즘 부동산 커뮤니티나 네이버 카페 보면 재건축 시장이 급속도로 얼어붙고 있습니다. 정확히 따져보면 ‘조합원 지위 양도 제한’이라는 규정 때문이에요.

오늘은 이 부분을 핵심만 쏙쏙 정리해드릴게요 👇

“조합 설립 인가 받으면 이제 못 판대요”라는 말, 진짜 많이 보이죠? 특히 마포구 성산시영 아파트처럼 며칠 새 1억 원 가까이 떨어진 급매 사례까지 나오면서 저도 처음엔 “인가 받으면 왜 팔 수 없지?” 싶었는데, 정확히 따져보면 ‘조합원 지위 양도 제한’이라는 규정 때문이에요.

‘조합원 지위 양도 제한’이란?

간단히 말하면 “조합 설립 인가가 나면, 그 아파트는 사실상 입주 때까지 팔 수 없다.” 이게 바로 조합원 지위 양도 제한이에요. 정부가 10·15 부동산 대책을 발표하면서 서울 전 지역을 투기과열지구로 묶었는데, 이 지역 안의 재건축 단지는 모두 이 규제를 적용받게 됐습니다.

예전엔 조합 설립 인가가 나면 ‘이제 사업 본격화되겠네’ 하며 가격이 오르곤 했죠. 그런데 이제는 오히려 “인가 받기 전에 팔아야 한다” 분위기예요.

조합설립인가 ‘직전 단지’에서 급매가 쏟아지는 이유

마포구 성산시영 아파트가 대표적인 사례예요.

• 10월 13일: 전용 50㎡ 13억 거래 (신고가)

• 10월 15일: 같은 평형 12억 거래

• 10월 26일: 매물 일부는 11억대까지 하락 😨

이틀 만에 1억 원이 떨어진 거예요. 이유는 간단합니다. 👉 “11월 중순쯤 조합설립인가 나면, 그때부턴 못 판다”

그래서 지금 조합인가 직전인 단지들   예를 들어 청량리 미주, 여의도 미성·삼부, 방배 삼호, 도곡 삼익 등에서도 매도자들이 서둘러 급매를 내놓고 있는 상황이에요.

그래도 ‘팔 수 있는 예외’가 있긴 하다 (하지만 매우 어렵다)

조합설립인가 이후라도 특정 조건을 만족하면 조합원 지위 양도가 가능합니다. 하지만 현실적으로 이 조건을 만족하는 경우는 많지 않아요.

✅ 대표적인 예외 조건

• 5년 이상 실거주 + 10년 이상 보유 (‘5·10 조건’)

• 가족 모두 생업·질병·결혼·취학 등으로 타 지역 이주

• 상속받은 주택으로 가족 전체가 이사

• 해외 이주 또는 2년 이상 체류

• 사업이 3년 이상 지연될 때(인가, 착공, 준공 단계별)

• 경매나 공매로 취득한 경우

• 투기과열지구 지정 전 계약하고 60일 내 신고 완료한 경우

👉 특히 ‘5·10 조건’은 요즘 시장에서 완전 프리미엄이에요. 이 조건을 갖춘 물건은 조합원 지위 양도가 가능하기 때문에 오히려 가격이 오르는 경우도 있습니다.

실수요자에게는 “기회”일 수도 있다

이렇게 들으면 “거래 막혔다는데, 다 끝난 거 아닌가요?” 싶지만, 꼭 그렇진 않습니다. 조합설립인가 직전 단지는 급매물이 나올 가능성이 높고,장기적으로는 사업성·입지 모두 우수한 지역이 많아요.

👉 현금 여력이 있는 실수요자라면 오히려 좋은 기회일 수도 있습니다.

단, 꼭 체크해야 할 3가지가 있어요 👇

1️⃣ 현금 비중 높이기 : 대출이 거의 안 되기 때문에 최소 50% 이상 현금 확보 필요

2️⃣ 장기 거주 각오하기 : 재건축은 통상 8~10년 이상 걸립니다.

3️⃣ 분담금·초과이익환수 등 추가비용 감안하기

전문가들은 이렇게 말합니다

"조합설립인가 직전 단지는 장기 거주가 어려운 조합원들이 급매를 내놓는 경우가 많습니다. 실수요자는 사업성만 괜찮다면 충분히 고려해볼 만한 시기입니다." — 함영진 / 우리은행 부동산리서치랩장

"재건축은 단기 매매로 접근하기엔 리스크가 큽니다. 최소 5~10년 거주 여력이 없다면 신중해야 합니다." — 윤수민 / 농협은행 부동산전문위원

마무리

10·15 대책 이후, 서울 전역의 재건축 단지는 조합설립인가 이후 사실상 ‘거래 정지 구간’에 들어섰습니다.

그래서 지금 시장은 두 부류로 나뉘어요.

• “인가 전, 막차라도 타자!”는 매수자

• “이제 팔아야 한다!”는 매도자

💬 하지만 결국 핵심은 ‘현금 유동성’과 ‘장기 보유 여력’이에요. 이 둘이 가능한 사람에게만 지금의 급매장은 기회가 될 수 있습니다.